In order to bring you the best possible user experience, this site uses Javascript. If you are seeing this message, it is likely that the Javascript option in your browser is disabled. For optimal viewing of this site, please ensure that Javascript is enabled for your browser.
 

Экономические обзоры

Макроэкономический обзор - 17.9.17

  • Снижение июльских продаж новых квартир после резкого роста месяцем раньше

 

По данным центрального статистического бюро (ЦСБ) в июле были проданы новых квартир 2077 квартир (показатель с учетом сезонности). Это на 13.3% меньше, чем в июле, когда наблюдался исключительно резкий рост, выбивавшийся из наблюдающейся в последние месяцы тенденции к последовательному уменьшению продаж.
Что же касается возобновившегося в июле застоя на квартирном рынке, то причины его прежние – ожидание молодыми парами новых тендеров в рамках программы «Мехир ле-миштакен» и снизившаяся активность инвесторов.
После длительного снижения продаж новых квартир данные последних месяцев указывают на определенную стабилизацию объемов на уровне немного превышающем усредненный показатель за последние 10 лет (с начала 2007 года). Однако следует отметить, что текущий уровень продаж уступает усредненному показателю за два предыдущих года (2015-2016). 
Оценивая же общую ситуацию на квартирном рынке, надо принимать в расчет данные министерства финансов, согласно которым общее число сделок на жилищном рынке (новые квартиры плюс квартиры со вторых рук) составило 8,800 единиц жилья по сравнению с 9,500 в начале 2015 года. Отметим также июльский показатель примерно на 6% уступает июньскому и что он почти на 9% ниже, чем в июле прошлого года. Эти же данные показывают, что обще показатели продаж в последние месяцы снизились не так сильно, как показатели, относящиеся только к новым квартирам. Это объясняется тем, что в большинстве случаев, за исключением отдельных месяцев, на рынке квартир со вторых рук по-прежнему наблюдается повышенная активность.
Подводя итоги заметим, что в дальнейшем может оказаться, что зафиксированная в последние месяцы тенденция к снижению продаж новых квартир объясняется временными причинами. В первую очередь это относится к потенциальным покупателям, ожидающим новых тендеров «Мехир ле-миштакен». Данная группа состоит из нескольких подгрупп: тех, кто еще не выиграл в тендерах (особенно в желательных для них районах проживания) и тех, кто уже выиграл в одном из тендеров и сейчас ожидает заключения контракта с подрядчиком. Еще одна подгруппа – намеренные улучшить свои жилищные условия и имеющие право купить квартиры «Мехир ле-миштакен», если у подрядчика остались квартиры, нераспроданные молодым бездомным парам. Можно предположить, что когда процессы приобретения жилья всеми этими подгруппами значительно продвинутся, мы станем свидетелями значительного роста продаж новых квартир.

 

 

  • Во втором квартале продолжилось замедление начала и завершения строительства новых квартир

 

На строительных площадках уже второй квартал подряд наблюдается замедление темпов работ. Из данных, опубликованных ЦСБ, следует, что во втором квартале текущего года объемы нового строительства уменьшились до 11,200 квартир по сравнению с соответственно, 12,100 и 14,100 в течение двух предыдущих кварталов (с учетом сезонности). Данные за апрель-июнь отражают годовые объемы нового строительства, равные примерно 44.400 квартирам, и это, по нашей оценке, ниже минимальной прибавки квартир, необходимых Израилю. Стоит отметить, что замедлились и темпы завершения строительства жилья. Так, во втором квартале темпы сдачи квартир в эксплуатацию составляли только 46,000 жилых единиц.
Следует отметить, что опубликованные ЦСБ данные об объемах нового строительства – предварительные и, по оценке Банка Израиля, в дальнейшем они будут откорректированы в сторону повышения примерно на 10%. Однако, даже если окончательные показатели действительно окажутся на столько выше предварительных, они все равно недостаточны для удовлетворения потребностей Израиля в новых квартирах. Иными словами, нынешний уровень нового строительства и темпы сдачи жилья в эксплуатацию не позволяют уменьшить квартирный дефицит, образовавшийся в течение предыдущего времени. Эти показатели не соответствуют даже простому приросту населения и количеству ежегодного прироста числа домохозяйств, равного примерно 50.000.
В опросе компаний, проведенном Банком Израиля во втором квартале 2017 года, приводятся несколько возможных объяснений снижению темпов роста предложения на израильском рынке жилья. Руководители участвовавших в опросе строительных компаний указывают на целый ряд факторов, препятствующих ускорению строительных работ. Важнейшие среди них - недостаток профессиональной рабочей силы и дефицит земельных участков для строительства. Возможно также, что к замедлению строительства привела растущая неопределенность в отношении дальнейшего развития событий на строительном рынке. Об этом свидетельствует и замедление темпов продаж – как новых квартир, так и квартир со вторых рук.
Оценивая перспективы, мы не прогнозируем существенного изменения ценовой динамики в краткосрочной и среднесрочной перспективе (в ближайшие полтора-два года). В пользу такой оценки – устойчивые макроэкономические показатели, способствующие спросу на квартиры. В этой связи следует указать на низкие процентные ставки и на низкий же уровень безработицы, которые в обозримом будущем по-видимому не изменятся. В том же направлении воздействует на рынок жилья и отсутствие альтернативы стабильной инвестиции с небольшим риском, каковой сегодня является инвестиция в недвижимость.
Что же касается долгосрочной перспективы, то с учетом рекордного показателя квартир, находящихся на стадии активного строительства (113.2 тысячи) и при условии хотя бы частичной ликвидации ограничений, на которые указывается в отчете Банка Израиля, можно предположить, что через два-три года уровень предложения на рынке квартир значительно возрастет. Значительное увеличение объемов нового строительства и сдачи жилья в эксплуатацию обещают привести к стабилизации и даже некоторому снижению цен в отдельных регионах. Тенденция вряд ли будет единой по всей стране, и трудно ожидать заметного снижения цен в районах повышенного спроса.   

 

 

  • Ожидается, что в 2017 году бюджетный дефицит составит 2.6% от ВВП, то есть, окажется ниже установленного максимума (2.9%)

В августе этого года правительственная деятельность завершилась образованием бюджетного профицита на сумму 1.1 млрд шекелей по сравнению с дефицитом в размере 2.7 миллиарда в августе прошлого года.  На протяжении последних восьми месяцев (январь-август 2017-го) совокупный дефицит составил 8.1 млрд шекелей по сравнению с 5.3 миллиарда за аналогичный период 2016 года. Анализ обнаруживает, что с начала этого года, несмотря на одноразовые поступления, бюджетный дефицит превысил соответствующие показатели за 2015-й и 2016 годы. По сообщению министерства финансов, причина августовского профицита – исключительно высокие одноразовые поступления налогов вследствие сделки по продаже компании «Мобилай» (3.4 млрд шекелей), а также за счет эмиссии «Тамар петролеум». Кроме того, увеличению поступлений поспособствовало масштабное распределение дивидендов накануне завершения срока предоставления налоговых льгот в конце сентября 2017 года. Это обеспечило прибавку на сумму около 1 млрд шекелей.
Следует отметить, что и без учета одноразовых поступлений и принимая в расчет изменения в законодательстве налоговые поступления с начала года повысились примерно на 6% (с января по август). Этот рост затронул все виды прямых налогов, за исключением налогообложения в сфере недвижимости, где поступления остались примерно такими же, как и годом раньше. Что же касается косвенных налогов, то в министерстве финансов отмечают, что поступления от налога на добавленную стоимость повысились с начала года почти на 3% в реальном исчислении ввиду быстрого увеличения объемов частного потребления, и что это увеличение было отчасти скомпенсировано уменьшением поступлений из-за снижения продаж новых квартир.
Подводя итоги отметим, что августовский профицит привел к снижению бюджетного дефицита за последние 12 месяцев, и этот показатель сегодня значительно ниже установленного на текущий год максимума в 36.6 млрд шекелей (2.9% от ВВП). За последние 12 месяцев, включая август, совокупный дефицит составляет 28.7 млрд шекелей, что, по оценке минфина, соответствует 2.3% от ВВП. Мы полагаем, что текущий год завершится с бюджетным дефицитом, равным 2.6% от ВВП и это, как уже говорилось, по сравнению с предусмотренным максимумом, равным 2.9%. Таким же образом обстояли дела и на протяжении трех предыдущих лет, когда фактический показатель дефицита был ниже установленного потолка. Главная причина во всех случаях – непредусмотренные одноразовые поступления. Отметим, что до конца текущего года государство получит еще примерно 1 млрд шекелей от продажи «Мобилай», что дополнительно улучшит фискальную ситуацию.
Вместе с тем, чтобы выдержать бюджетные рамки и на протяжении следующих нескольких лет, правительству следует изыскать новые стабильные (а не одноразовые) источники дохода и продолжать политику бюджетных ассигнований, размеры которых привязаны к размерам государственных поступлений.